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      天友研發(fā)部 | 2021年,從對(duì)濱城規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新初探開(kāi)始!

      2021-01-09 10:30:08 webmaster

      2020年末天津市規(guī)劃局接連在網(wǎng)站上發(fā)布(濱海新區(qū))關(guān)于就《關(guān)于推進(jìn)濱海新區(qū)城市更新試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》以及(濱海新區(qū))關(guān)于就《關(guān)于加強(qiáng)濱海新區(qū)民用建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新的指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)(征求意見(jiàn)稿)》。

      天友研發(fā)君第一時(shí)間連線天津市規(guī)劃局濱海新區(qū)分局詳細(xì)咨詢指導(dǎo)意見(jiàn)的具體內(nèi)容,得到耐心的解答,謹(jǐn)此致謝!

      接下來(lái),研發(fā)君就和大家逐條聊聊與設(shè)計(jì)聯(lián)系度更高的創(chuàng)新指導(dǎo)意見(jiàn)。


      01


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      解讀:

      1、如何確定地塊屬于規(guī)定范圍內(nèi)?

      城市更新范圍在文章開(kāi)頭提到的城市更新試點(diǎn)工作指導(dǎo)意見(jiàn)中明確。

      城市更新范圍:濱海新區(qū)范圍內(nèi)(含管轄的開(kāi)發(fā)區(qū)飛地)的舊工業(yè)園區(qū)、舊城區(qū)、軌道交通站點(diǎn)周邊、海河發(fā)展軸線兩側(cè)等四類區(qū)域。

      試點(diǎn)范圍:經(jīng)開(kāi)區(qū)東區(qū)、高新區(qū)(華苑片區(qū)、海洋片區(qū))、杭州道街(洋貨市場(chǎng)周邊)、胡家園街(華北陶瓷市場(chǎng)周邊)、大沽街(大沽化地區(qū))

      具體地塊是否屬于軌道站點(diǎn)周邊的城市更新項(xiàng)目建議與規(guī)劃相關(guān)部門確認(rèn)。

      2、指標(biāo)優(yōu)化和修正表怎么正確理解?

      基準(zhǔn)值與修正值表各5行,但非行與行之間一一對(duì)應(yīng)關(guān)系。如低層(1-3層)用地按上限比例40%-50%混合用地并在底部設(shè)置三層兼容性設(shè)施,容積率、密度、建筑高度都按上限調(diào)整。

      3、按比例混合用地,指標(biāo)修正后貨值會(huì)變高嗎?

      研發(fā)君以4公頃用地、出地頻率最高的幾種容積率分別按居住項(xiàng)目計(jì)容建筑面積6%和50%比例混合用地進(jìn)行了測(cè)算。

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      結(jié)論:
      地塊面積一定,容積率獎(jiǎng)勵(lì)可售的面積是一定的,但地塊容積率越高需要兼容的建筑面積就越多。需要綜合考慮增加的可售面積利潤(rùn)與兼容部分帶來(lái)社區(qū)活力、品質(zhì)提升所產(chǎn)生的溢價(jià)和增加的建安成本之間的差值。


      4、獎(jiǎng)勵(lì)建筑高度后貨值會(huì)變高嗎?

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      結(jié)論:建筑高度獎(jiǎng)勵(lì)較多,拉高拍低后多層比例增加,貨值提高。其中高層Ⅰ類洋房比例的變化最明顯,但應(yīng)注意國(guó)標(biāo)限高為80m。

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      解讀:
      1、適用范圍:
      此條意見(jiàn)初衷適用于濱海新區(qū)所有新建項(xiàng)目。在建、改建項(xiàng)目在合理布局前提下可與規(guī)劃相關(guān)部門溝通。
      2、兼容性比例由天津市規(guī)定的15%提高至30%能打動(dòng)開(kāi)發(fā)商嗎?
      考慮由開(kāi)發(fā)商打造的區(qū)域性配套、文娛設(shè)施、公共空間等更貼近老百姓實(shí)際需求,建筑風(fēng)格、設(shè)計(jì)理念與所在地塊更加統(tǒng)一。規(guī)劃部門制定了30%的兼容性比例加上第四條鼓勵(lì)設(shè)置架空平臺(tái)的一系列措施,兩項(xiàng)條款連動(dòng),希望在濱海新區(qū)能有效落實(shí)混合用地政策。


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      新加坡Kampung Admiralty


      解讀:

      1、適用范圍:

      鄰近重要景觀區(qū)域、可在合理情況下設(shè)置露臺(tái)。

      2、露臺(tái)設(shè)置要求:

      露臺(tái)應(yīng)位于公共部位,不得通過(guò)潛伏設(shè)計(jì)為封堵、增加面積、改變使用性質(zhì)預(yù)留條件。

      研發(fā)君認(rèn)為公建項(xiàng)目特別是商業(yè)項(xiàng)目在室外公區(qū)設(shè)置露臺(tái)、退臺(tái)的實(shí)用性和溢價(jià)效果更加理想。


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      解讀:

      1、適用范圍:

      濱海新區(qū)所有建設(shè)項(xiàng)目

      2、提示:

      利用坡頂做閣樓可使頂層溢價(jià)。但應(yīng)注意坡屋面建筑高度為建筑室外設(shè)計(jì)地面至其檐口與屋脊的平均高度,增加坡屋面可能需要降層或降低層高保證建筑高度不超限值。以限高27m為例:


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      3、常見(jiàn)坡屋頂形式獎(jiǎng)勵(lì)政策對(duì)比分析:

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      形成建筑空間的坡屋頂面積計(jì)算原則——《建筑工程面積計(jì)算規(guī)范》

      天友設(shè)計(jì)天友設(shè)計(jì)


      結(jié)論:
      坡度角大于31.85°對(duì)日照產(chǎn)生影響。
      坡度30°左右坡屋頂計(jì)容面積略<標(biāo)準(zhǔn)層的60%,獎(jiǎng)勵(lì)后坡屋頂無(wú)建筑面積。但空間利用率低。
      坡度45°坡屋頂計(jì)容面積約占標(biāo)準(zhǔn)層的73%,獎(jiǎng)勵(lì)后仍有13%需計(jì)容。但空間利用率高。
      如因坡度大導(dǎo)致高度超限減少1個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層 ,以8F45°坡對(duì)比9F平屋面,全樓面積相當(dāng)于減少87%標(biāo)準(zhǔn)層面積 。


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      解讀:

      1、架空平臺(tái)設(shè)置獎(jiǎng)勵(lì):

      ① . 符合上述架空平臺(tái)(一)(二)條的架空層給予不計(jì)容不計(jì)密度的獎(jiǎng)勵(lì)。不符合的應(yīng)按國(guó)標(biāo)和地標(biāo)要求執(zhí)行。

      《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》3.0.7規(guī)定架空層結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上計(jì)全面積;《天津市建筑工程規(guī)劃管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》7.3.1.4架空層凈高小于2.2m計(jì)密度。

      ② . 鼓勵(lì)架空平臺(tái)頂部綠化,覆土厚度1m可全部計(jì)入綠地率。

      ③ .(三)~(五)條具有連續(xù)性,應(yīng)統(tǒng)一考慮。沿街界面內(nèi)退形成的公共空間面積×1.2為架空層下可做停車的面積,可減少地下停車面積。且此區(qū)域停車應(yīng)按比例做一部分社會(huì)公共停車位。

      2、架空平臺(tái)下功能示意:


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      解讀:
      看到這條你是不是想到首層住宅下躍,樓座地下部分做下沉庭院采光通風(fēng),首層贈(zèng)送地下室和下沉庭院使首層溢價(jià)。注意:《天津市建筑工程規(guī)劃管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》8.2.2鼓勵(lì)地下空間利用,住宅地下室與住宅套內(nèi)連通時(shí),地下空間不得作為居室使用,建筑面積應(yīng)計(jì)入地下經(jīng)營(yíng)性建筑面積,并按相應(yīng)規(guī)定之間繳納土地出讓金。
      可結(jié)合地下會(huì)所設(shè)置部分非經(jīng)營(yíng)性配套,亦可解決地下車庫(kù)的采光通風(fēng),提升品質(zhì)。


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      解讀:
      1、多做陽(yáng)臺(tái)產(chǎn)權(quán)超3%怎么辦?
      濱海規(guī)劃正在同步編制產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算規(guī)定,近期將會(huì)發(fā)布。今后產(chǎn)權(quán)與規(guī)劃建筑面積統(tǒng)一計(jì)算原則,實(shí)測(cè)面積僅存在1%施工誤差。主體結(jié)構(gòu)外陽(yáng)臺(tái)不論封閉與否統(tǒng)一計(jì)算1/2面積。
      2、陽(yáng)臺(tái)怎么做更合適?
      天津地標(biāo)規(guī)定建筑間距計(jì)算至陽(yáng)臺(tái)。如戶型能在原主體進(jìn)深范圍內(nèi)增設(shè)陽(yáng)臺(tái)既不增加間距又減少1/2陽(yáng)臺(tái)建筑面積,相當(dāng)于獲得容積率獎(jiǎng)勵(lì)。但應(yīng)注意保證居室空間的舒適度。
      3、陽(yáng)臺(tái)做到上限面積是否合理?
      研發(fā)君認(rèn)為和區(qū)域位置、項(xiàng)目定位、客群關(guān)系密切。
      對(duì)于舒適型戶型景觀資源豐富,大面積觀景陽(yáng)臺(tái)較合適,陽(yáng)臺(tái)作為塑造體量感、活躍立面的重要元素還可能營(yíng)造出更精致的立面效果帶來(lái)溢價(jià)。
      對(duì)于緊湊型戶型,購(gòu)房者對(duì)比多出一個(gè)居室空間還是一個(gè)大陽(yáng)臺(tái)可能更傾向前者。


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      解讀:

      1、設(shè)置套內(nèi)共享空間獎(jiǎng)勵(lì):

      頂層戶型可利用坡屋面或局部客餐廳通高形成高大通透的共享空間,僅計(jì)算一層建筑面積。

      2、提示:

      12F及以下必須設(shè)置太陽(yáng)能熱水系統(tǒng),建筑屋面需要布設(shè)備機(jī)房、太陽(yáng)能集熱器。

      頂層共享設(shè)置位置不應(yīng)打斷屋面的連續(xù)性影響檢修。

      橫廳、方廳共享空間感受更佳,但占據(jù)南向屋面,太陽(yáng)能集熱器如布置在通高部分屋面上會(huì)影響立面效果。


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      目前指導(dǎo)意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)還在公示階段,實(shí)施時(shí)間不確定。希望通過(guò)這篇內(nèi)容,幫助那些處于未報(bào)規(guī)階段或未來(lái)有濱海新區(qū)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)小伙伴兒們提供一些設(shè)計(jì)思路,厘清設(shè)計(jì)方向。

      當(dāng)然,很多內(nèi)容還需要結(jié)合實(shí)際項(xiàng)目深入研究,未來(lái)我們也會(huì)繼續(xù)探索,做最專業(yè)的產(chǎn)品與技術(shù)研發(fā)……


      免責(zé)聲明:以上圖片及資料內(nèi)容部分來(lái)源于網(wǎng)絡(luò),由我方再整理,版權(quán)歸原作者所有;

      封面:攝影師Delone

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