天友研發(fā)部 | 2021年，從對濱城規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)新初探開始！

2021-01-09 10:30:08 webmaster

2020年末天津市規(guī)劃局接連在網(wǎng)站上發(fā)布（濱海新區(qū)）關(guān)于就《關(guān)于推進濱海新區(qū)城市更新試點工作的指導意見（征求意見稿）》以及（濱海新區(qū)）關(guān)于就《關(guān)于加強濱海新區(qū)民用建筑規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)新的指導意見（試行）（征求意見稿）》。

天友研發(fā)君第一時間連線天津市規(guī)劃局濱海新區(qū)分局詳細咨詢指導意見的具體內(nèi)容，得到耐心的解答，謹此致謝!

接下來，研發(fā)君就和大家逐條聊聊與設(shè)計聯(lián)系度更高的創(chuàng)新指導意見。

解讀：

1、如何確定地塊屬于規(guī)定范圍內(nèi)？

城市更新范圍在文章開頭提到的城市更新試點工作指導意見中明確。

城市更新范圍：濱海新區(qū)范圍內(nèi)（含管轄的開發(fā)區(qū)飛地）的舊工業(yè)園區(qū)、舊城區(qū)、軌道交通站點周邊、海河發(fā)展軸線兩側(cè)等四類區(qū)域。

試點范圍：經(jīng)開區(qū)東區(qū)、高新區(qū)（華苑片區(qū)、海洋片區(qū)）、杭州道街（洋貨市場周邊）、胡家園街（華北陶瓷市場周邊）、大沽街（大沽化地區(qū)）

具體地塊是否屬于軌道站點周邊的城市更新項目建議與規(guī)劃相關(guān)部門確認。

2、指標優(yōu)化和修正表怎么正確理解？

基準值與修正值表各5行，但非行與行之間一一對應(yīng)關(guān)系。如低層（1-3層）用地按上限比例40%-50%混合用地并在底部設(shè)置三層兼容性設(shè)施，容積率、密度、建筑高度都按上限調(diào)整。

3、按比例混合用地，指標修正后貨值會變高嗎？

研發(fā)君以4公頃用地、出地頻率最高的幾種容積率分別按居住項目計容建筑面積6%和50%比例混合用地進行了測算。

結(jié)論：

地塊面積一定，容積率獎勵可售的面積是一定的，但地塊容積率越高需要兼容的建筑面積就越多。需要綜合考慮增加的可售面積利潤與兼容部分帶來社區(qū)活力、品質(zhì)提升所產(chǎn)生的溢價和增加的建安成本之間的差值。

4、獎勵建筑高度后貨值會變高嗎？

結(jié)論：建筑高度獎勵較多，拉高拍低后多層比例增加，貨值提高。其中高層Ⅰ類洋房比例的變化最明顯，但應(yīng)注意國標限高為80m。

解讀：

1、適用范圍：

此條意見初衷適用于濱海新區(qū)所有新建項目。在建、改建項目在合理布局前提下可與規(guī)劃相關(guān)部門溝通。

2、兼容性比例由天津市規(guī)定的15%提高至30%能打動開發(fā)商嗎？

考慮由開發(fā)商打造的區(qū)域性配套、文娛設(shè)施、公共空間等更貼近老百姓實際需求，建筑風格、設(shè)計理念與所在地塊更加統(tǒng)一。規(guī)劃部門制定了30%的兼容性比例加上第四條鼓勵設(shè)置架空平臺的一系列措施，兩項條款連動，希望在濱海新區(qū)能有效落實混合用地政策。

新加坡Kampung Admiralty

解讀：

1、適用范圍：

鄰近重要景觀區(qū)域、可在合理情況下設(shè)置露臺。

2、露臺設(shè)置要求：

露臺應(yīng)位于公共部位，不得通過潛伏設(shè)計為封堵、增加面積、改變使用性質(zhì)預(yù)留條件。

研發(fā)君認為公建項目特別是商業(yè)項目在室外公區(qū)設(shè)置露臺、退臺的實用性和溢價效果更加理想。

解讀：

1、適用范圍：

濱海新區(qū)所有建設(shè)項目

2、提示：

利用坡頂做閣樓可使頂層溢價。但應(yīng)注意坡屋面建筑高度為建筑室外設(shè)計地面至其檐口與屋脊的平均高度，增加坡屋面可能需要降層或降低層高保證建筑高度不超限值。以限高27m為例：

3、常見坡屋頂形式獎勵政策對比分析：

形成建筑空間的坡屋頂面積計算原則——《建筑工程面積計算規(guī)范》

天友設(shè)計

結(jié)論：

坡度角大于31.85°對日照產(chǎn)生影響。

坡度30°左右坡屋頂計容面積略＜標準層的60%，獎勵后坡屋頂無建筑面積。但空間利用率低。

坡度45°坡屋頂計容面積約占標準層的73%，獎勵后仍有13%需計容。但空間利用率高。

如因坡度大導致高度超限減少1個標準層，以8F45°坡對比9F平屋面，全樓面積相當于減少87%標準層面積。

解讀：

1、架空平臺設(shè)置獎勵：

① . 符合上述架空平臺（一）（二）條的架空層給予不計容不計密度的獎勵。不符合的應(yīng)按國標和地標要求執(zhí)行。

《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》3.0.7規(guī)定架空層結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上計全面積；《天津市建筑工程規(guī)劃管理技術(shù)標準》7.3.1.4架空層凈高小于2.2m計密度。

② . 鼓勵架空平臺頂部綠化，覆土厚度1m可全部計入綠地率。

③ .（三）~（五）條具有連續(xù)性，應(yīng)統(tǒng)一考慮。沿街界面內(nèi)退形成的公共空間面積×1.2為架空層下可做停車的面積，可減少地下停車面積。且此區(qū)域停車應(yīng)按比例做一部分社會公共停車位。

2、架空平臺下功能示意：

解讀：

看到這條你是不是想到首層住宅下躍，樓座地下部分做下沉庭院采光通風，首層贈送地下室和下沉庭院，使首層溢價。注意：《天津市建筑工程規(guī)劃管理技術(shù)標準》8.2.2鼓勵地下空間利用，住宅地下室與住宅套內(nèi)連通時，地下空間不得作為居室使用，建筑面積應(yīng)計入地下經(jīng)營性建筑面積，并按相應(yīng)規(guī)定之間繳納土地出讓金。

可結(jié)合地下會所設(shè)置部分非經(jīng)營性配套，亦可解決地下車庫的采光通風，提升品質(zhì)。